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业绩低于预期,公司正处于转型摸索期

2017-05-09 00:00    机构:申万宏源    分析师:王胜

  公司2017Q1实现营业收入3.5亿元,同比下降42%;归母净利润为-487万,同比减小亏损幅度。公司可供出售金融资产为2.6亿元,较年初增加68%,公司于2017年4月公告拟实施最高额度不超过20亿元人民币的自有资金购买理财产品。公司预收账款为25.9亿元,较年初增加47%,主要系预售项目销售增加所致。公司转回资产减值损失379万,主要系结转销售排屋项目转回相应的存货跌价准备。

  公司2016年实现归母净利润约为-2亿元,业绩低于预期。公司2016年实现营业收入77.6亿元,同比增幅124%;归母净利润-1.99亿元,同比增幅-357%。资产总额95.2亿元,较年初减少30.9%;负债总额57.7亿元,较年初减少41.3%。业绩低于预期主要系公司2016年结算了大量低毛利项目,整体毛利率仅为11%,同比下降7个pc。主要结算项目为香悦郡、东郡国际、晨光国际和南郡国际,其中前三个项目公司净利润均为亏损。此外公司计提了3540万元的存货跌价准备,主要系杭州永都开发的排屋项目去化缓慢,对净利润影响较大。

  预计2017年公司结算收入负增长,但盈利水平有望得到改善。公司2016年实现销售收入55.8亿元(同比增幅9%),销售面积44.1万平米(同比增幅47%),销售均价1.27万/平米(同比下降26%)。考虑到公司2016年结转了大量销售项目,预收账款余额为17.7亿元,叠加公司主要销售城市杭州受限购限贷政策影响较大,预计2017年公司结算收入大概率负增长。不过,公司2017年进入结算周期的项目毛利率较高,如阳光国际、印象西湖等,预计盈利水平将得到大幅改善。公司目前拥有总可售货值约为150亿,其中在手土地储备建面39.8万方,可保证未来2-3年的销售。

  公司融资成本较高,杠杆率逐步降低。2016年公司整体平均融资成本8.75%,高于同行业水平。2017Q1公司资产负债率为63.2%,同比下降9.5个pc;净负债率为60%,同比降低33个pc。公司2017年在手货币资金13.4亿,是短期借款和一年内到期的非流动负债的2.1倍,偿债能力较好。

  2016年公司出让宋都物业资产,涉足医疗大健康产业。2016年12月,公司以2671万元将杭州宋都物业公司转让给大股东浙江宋都控股,产生投资收益2051万元。公司设立了杭州若沐宋都股权投资合伙企业、安徽顺望月子会所、慧源投资管理公司、杭州宋都会展公司、宋都紫阳健康管理公司,并参与入伙深圳达人汇通资产管理企业,该产业资本主要投资医疗健康领域。可以看出,公司正处于摸索阶段,在兼顾房地产主业的同时不断做出转型的尝试。

  下调至中性评级,下调盈利预测。考虑到公司地产主业规模逐步收缩,同时大健康转型的方向尚不明确,下调至中性评级(原为增持评级)。我们预计公司2017-19年归母净利润分别为2.0/2.5/2.5亿元,对应EPS分别为0.15/0.18/0.19元(原预计公司2017-2018归母净利润分别为2.5/2.8亿元,对应EPS为0.18/0.21元)。值得注意的是,公司2017年三月员工持股计划解锁,该计划成交均价为5.406元/股,较当前股价溢价25%。

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