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销售业绩高增长,拿地开工节奏加快

2017-08-29 00:00    机构:申万宏源    分析师:王胜

  公司2017H1营收与归母净利润增幅为负,低于预期。其中,公司实现营业收入104.2亿元,同比增幅-20.7%;归母净利润4.56亿元,同比增幅-31.7%(扣除无固定期限委托贷款的影响后,归母净利润为3.58亿,同比增幅-38.6%)。业绩增幅较低主要系结算金额减少,结算结构中低毛利率项目占比较高,同时销售金额增加导致销售费用提高所致。

  销售业绩高增长,预收账款增幅稳定,业绩锁定性较强。2017H1公司实现销售金额277亿,同比增长107%;地产板块实现销售金额267亿,同比增长113%;销售面积379万平米,同比增长84%;销售均价7045元/平米,同比增幅16%。公司2017年销售目标500亿元,目前已完成53%,2018-2020年销售目标分别为800/1100/1500亿元。公司目前取得预收账款365.8亿元,同比增幅27%,是2016年营收为1.14倍。

  公司布局八大城市群,拿地-开工-销售节奏加快。公司2017H1新获取土地22宗,总计容建面422万平米,超过2016全年拿地规模的三分之二,以湖北武汉、江苏省和四川省为主。总获取成本为204亿元,平均楼面价4834元/平米,较2016年增加42%。其中有6个项目为合作开发,合作比例有所提升,目前合作方包括碧桂园、金辉集团、旭辉控股、新城控股、中南建设、美的地产等。公司目前拥有土地储备1997万平米,较年初增加8%,在建面积1309万方,可满足3-4年的销售开发规模。公司目前已进入16个省市,以重庆、北京、成都、苏州、南京、合肥、郑州、武汉、天津、济南、青岛等一二线城市为主。

  融资成本下降,长期负债占比提升,财务状况有所优化。据我们测算,2017H1公司综合融资成本下降至6%-6.5%区间,较2016年7%-7.5%降幅约为1个pct,主要系银行贷款与非银机构贷款利率降幅较大,新增低息债券所致。公司长期负债占比为43.6%,同比提升8.1个pct。公司2017H1销售商品提供劳务收到现金226亿元,同比增幅66%;期末现金余额171亿,同比增幅74%。资产负债率为83.9%,剔除预收账款后的资产负债率为77.9%,同比均为持平。(注:真实资产负债率=(总负债-预收帐款)/(总资产-预收帐款))

  产业链上下游业务稳步推进,加强协同效应。物业管理业务方面公司2017H1实现营业收入4.53亿元,同比增长约54%,新进杭州、宜昌、天津、南充、峨眉5个城市,目前进驻城市已达85个,在管项目超过400个。从材料销售、门窗工程、装饰设计至物业管理、酒店经营、园林工程、风能投资,各项业务均有序发展。同时公司已初步搭建“天启”社区大数据平台,进一步加强了开发与服务并重的纵向一体化的行业竞争力。

  维持增持评级,维持盈利预测。我们认为公司储备充足,融资成本有所下降,随着公司战略的调整,未来销售规模将快速提升,因此维持增持评级,维持盈利预测。股权结构方面,实控人黄红云与第二大股东融创持股比例较一季度没有变动,与实控人为一致行动人的广州尊安尚未增持公司股份。预计公司2017-19年归母净利润为16.8/21.3/25.9亿元,同比增速20.7%/26.5%/21.7%,对应EPS:0.32/0.40/0.49元。

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